Με τον νόμο 5221/2025 αλλάζει ριζικά ο τρόπος που ο ιδιοκτήτης μπορεί να ανακτήσει το ακίνητό του όταν λήξει η μίσθωση κατοικίας. Για πρώτη φορά θεσπίζεται ρητά η δυνατότητα έκδοσης Διαταγής Απόδοσης Μισθίου λόγω λήξης της διάρκειας της μίσθωσης, όχι μόνο λόγω οφειλών ή δυστροπίας.
Η ρύθμιση επιχειρεί να ισορροπήσει δύο αντίθετες ανάγκες:
από τη μία την ανάγκη του ιδιοκτήτη να πάρει πίσω το ακίνητό του όταν η μίσθωση έχει λήξει, από την άλλη την ανάγκη του ενοικιαστή να έχει επαρκή χρόνο και προστασία μέχρι να βρει νέο σπίτι.
Πώς προκύπτει η λήξη της μίσθωσης
Ο χρόνος λήξης μιας μίσθωσης κατοικίας δεν είναι πάντα τόσο απλός όσο φαίνεται. Μπορεί να προκύπτει:
- Από το ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, αρχικό ή κατά παράταση, που έχουν υπογράψει εκμισθωτής και μισθωτής.
- Από την τελευταία ηλεκτρονική δήλωση μίσθωσης στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ.
- Από τον ίδιο τον νόμο, που ορίζει ότι κάθε νέα μίσθωση κατοικίας και κάθε επαγγελματική μίσθωση μετά την 1.4.2014 έχει ελάχιστη νόμιμη διάρκεια τριών ετών, ακόμα και αν στο χαρτί γράφεται μικρότερος χρόνος.
- Στις παλαιές μισθώσεις αορίστου χρόνου, από την κοινοποίηση εξώδικης πρόσκλησης προς τον ενοικιαστή, όταν έχει περάσει και ο χρόνος προστασίας που προκύπτει από τις παραπάνω παραμέτρους.
Με απλά λόγια: η λήξη της μίσθωσης πρέπει να μπορεί να αποδειχθεί με έγγραφα. Χωρίς αυτό δεν μπορεί να στηριχθεί νόμιμα η νέα διαδικασία.
Το πρώτο βήμα: εξώδικη πρόσκληση και τρίμηνη προθεσμία
Ακόμη και αν έχει λήξει ο χρόνος της μίσθωσης, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να κινηθεί κατευθείαν για διαταγή απόδοσης. Πρώτα πρέπει να κάνει ένα βήμα που είναι πλέον υποχρεωτικό:
- Να αποστείλει στον ενοικιαστή εξώδικη πρόσκληση απόδοσης του μισθίου, μέσω δικαστικού επιμελητή.
- Στο εξώδικο δηλώνει ότι δεν επιθυμεί τη συνέχιση της μίσθωσης και ζητά την παράδοση του ακινήτου λόγω λήξης του χρόνου.
Από εκεί και πέρα οι προθεσμίες διαφοροποιούνται:
- Αν πρόκειται για λήξη της αρχικής τριετίας, το εξώδικο πρέπει να επιδοθεί τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από την ημερομηνία λήξης.
- Αν η μίσθωση είναι παλαιά και έχει καταστεί αορίστου χρόνου, ο ιδιοκτήτης μπορεί να κοινοποιήσει την εξώδικη πρόσκληση οποτεδήποτε, αλλά και πάλι δεν μπορεί να ζητήσει διαταγή απόδοσης αν δεν περάσουν τρεις μήνες από την επίδοση.
Χωρίς αυτό το τρίμηνο, δεν υπάρχει νόμιμο έρεισμα για τη νέα διαδικασία.
Από την αγωγή στην «Διαταγή Απόδοσης Μισθίου»
Αν ο ενοικιαστής δεν αποδώσει το ακίνητο μέσα στο τρίμηνο από το εξώδικο, ο ιδιοκτήτης έχει πλέον δύο δρόμους:
- Να ακολουθήσει την κλασική, αργή οδό της αγωγής απόδοσης μισθίου με κανονική δίκη.
- Ή να αξιοποιήσει τον νέο, ταχύτερο θεσμό της Διαταγής Απόδοσης Μισθίου λόγω λήξης.
Η διαταγή:
- Εκδίδεται χωρίς ακροαματική διαδικασία.
- Βασίζεται αποκλειστικά στα έγγραφα που προσκομίζει ο ιδιοκτήτης (συμβόλαια, δηλώσεις μίσθωσης, εξώδικα κλπ).
- Αποκτά ισχύ δεδικασμένου μόνο αν δεν ασκηθεί ανακοπή ή αν η ανακοπή απορριφθεί τελεσίδικα.
Πρόκειται για διαδικασία που ήδη ίσχυε εδώ και χρόνια στις περιπτώσεις καθυστέρησης μισθωμάτων, και τώρα επιτέλους επεκτείνεται και στις λήξεις μισθώσεων.
Από τον δικαστή στον πιστοποιημένο δικηγόρο
Μία από τις πιο ηχηρές αλλαγές του νόμου 5221/2025 είναι ότι η διαταγή απόδοσης μισθίου δεν θα εκδίδεται πλέον από δικαστή, αλλά:
- Από ειδικά πιστοποιημένο δικηγόρο, μέλος του δικηγορικού συλλόγου της περιφέρειας του Πρωτοδικείου όπου βρίσκεται το ακίνητο.
- Ο δικηγόρος που θα ελέγξει τον φάκελο και θα υπογράψει τη διαταγή δεν τον επιλέγει ο ιδιοκτήτης, αλλά ορίζεται απρόσωπα από τη Γραμματεία του δικαστηρίου, από ειδικό κατάλογο πιστοποιημένων δικηγόρων.
Ο δικηγόρος του εκμισθωτή:
- Συντάσσει και υποβάλλει την αίτηση με όλα τα απαιτούμενα έγγραφα.
- Καταβάλλει την νόμιμη αποζημίωση του ορισθέντος δικηγόρου με γραμμάτιο προείσπραξης.
Ο ορισθείς δικηγόρος:
- Έχει προθεσμία περίπου δέκα ημερών για να ελέγξει τη νομιμότητα των εγγράφων και την τήρηση της τρίμηνης προειδοποίησης.
- Αν όλα είναι σωστά, υπογράφει τη διαταγή, στην οποία αναγράφεται ρητά ότι:
- μπορεί να εκτελεστεί μόνο μετά την πάροδο δύο μηνών από την επίδοσή της
- ο ενοικιαστής έχει περιθώριο 15 εργάσιμων ημερών για να ασκήσει ανακοπή.
Στη συνέχεια η διαταγή κατατίθεται στη Γραμματεία του Πρωτοδικείου, εκδίδεται το απόγραφο ως εκτελεστός τίτλος, και στη συνέχεια επιδίδεται στον ενοικιαστή μέσω δικαστικού επιμελητή, με εντολή απόδοσης του ακινήτου μέσα σε δύο μήνες.
Είναι ο ενοικιαστής απροστάτευτος
Παρά τις εντυπωσιακές επικεφαλίδες που κυκλοφορούν, η νέα διαδικασία δεν αφήνει τον ενοικιαστή απροστάτευτο. Αντίθετα:
- Πριν γίνει οτιδήποτε, υπάρχει υποχρεωτική τρίμηνη εξώδικη προειδοποίηση.
- Μετά την έκδοση της διαταγής, υπάρχει δίμηνη προθεσμία μέχρι την εκτέλεση.
- Ο ενοικιαστής έχει δικαίωμα ανακοπής μέσα σε 15 εργάσιμες ημέρες και μπορεί να ζητήσει και ασφαλιστικά μέτρα ή προσωρινή διαταγή αναστολής εκτέλεσης αν συντρέχουν σοβαροί λόγοι.
Στην πράξη, ακόμη και χωρίς να κάνει τίποτα, ο ενοικιαστής διαθέτει τουλάχιστον ένα εξάμηνο ώστε να βρει νέο σπίτι και να οργανώσει τη μετακόμισή του, χωρίς καμία δική του δαπάνη για τη διαδικασία.
Τι κερδίζουν οι ιδιοκτήτες και τι σημαίνει για την αγορά ακινήτων
Μέχρι σήμερα, ένας ιδιοκτήτης που χρειαζόταν το ακίνητό του μετά τη λήξη μιας μίσθωσης μπορούσε στην πράξη να ταλαιπωρείται για μήνες ή χρόνια στα δικαστήρια, με αγωγές, αναβολές, εφέσεις και αναστολές.
Με τη νέα ρύθμιση:
- Υπάρχει επιτέλους ουσιαστική δικονομική προστασία και σε περιπτώσεις λήξης, όχι μόνο σε περιπτώσεις απλήρωτων ενοικίων.
- Μειώνεται ο χρόνος και το κόστος αβεβαιότητας, κάτι που ενθαρρύνει περισσότερους ιδιοκτήτες να βγάλουν στην αγορά κλειστά ακίνητα.
- Αποσυμφορούνται τα δικαστήρια από υποθέσεις που στηρίζονται σε αυταπόδεικτα γεγονότα, όπως η λήξη της μίσθωσης.
Παράλληλα, δεν επιτρέπεται η πρόωρη καταγγελία μίσθωσης κατοικίας για ιδιοκατοίκηση ή πώληση. Η συμβατική διάρκεια και η ελάχιστη τριετία παραμένουν απαραβίαστα χρονικά όρια προστασίας των ενοικιαστών.
Πότε εφαρμόζεται στην πράξη ο νέος μηχανισμός
Οι μεταβατικές διατάξεις είναι ξεκάθαρες:
- Μέχρι και τις 31.12.2025, οι διαταγές απόδοσης μισθίου εξακολουθούν να εκδίδονται από τον κατά τόπον αρμόδιο δικαστή.
- Από 1.1.2026, οι νέες αιτήσεις για διαταγή απόδοσης μισθίου θα εκδίδονται από τους ορισθέντες δικηγόρους, με βάση το νέο πλαίσιο.
- Οι ρυθμίσεις για την αναγκαστική εκτέλεση εφαρμόζονται σε επιταγές προς εκτέλεση που επιδίδονται επίσης από 1.1.2026 και μετά.
Η σημασία της εξειδικευμένης νομικής και real estate υποστήριξης
Η νέα διαδικασία είναι πιο γρήγορη, αλλά και πιο τεχνική. Απαιτεί σωστή προετοιμασία φακέλου, ακριβή τήρηση προθεσμιών, σωστή διατύπωση εξώδικων και ορθή επιλογή στρατηγικής, είτε είστε ιδιοκτήτης είτε ενοικιαστής.
Η εταιρεία μας διαθέτει πολυετή εμπειρία στον χώρο των ακινήτων και υποστηρίζει καθημερινά ιδιοκτήτες και μισθωτές σε:
- μισθώσεις κατοικιών και επαγγελματικών χώρων
- αγοραπωλησίες και αξιοποίηση ακίνητης περιουσίας
- νομική θωράκιση συμβολαίων και επίλυση μισθωτικών διαφορών
- διαχείριση έξωσης και διαδικασίες απόδοσης μισθίου με βάση το νέο πλαίσιο
Σε ένα περιβάλλον που αλλάζει και γίνεται ολοένα πιο σύνθετο, η σωστή ομάδα δίπλα σας κάνει τη διαφορά ανάμεσα σε μια χρονοβόρα περιπέτεια και μια γρήγορη, ασφαλή και δίκαιη λύση.
