Άρθρο Κατσανδρή Αικατερίνη,
Δικηγόρος, Υποψήφια Διδάκτωρ Νομικής Σχολής Αθηνών
Η αξία του υπό απαλλοτρίωση ακινήτου είναι ένα κρίσιμο ζήτημα που απασχόλησε στο παρελθόν την νομολογία. Τη βάση για τον καθορισμό τόσο της προσωρινής όσο και της οριστικής μονάδας αποζημίωσης του ακινήτου θα αποτελέσει η αξία που είχε το ακίνητο προτού εξαγγελθεί η απαλλοτρίωση στην εν λόγω περιοχή.
Βασικό στοιχείο για το ύψος της αποζημίωσης που θα καθοριστεί (προσωρινή και οριστική) αποτελεί βεβαίως και η αντικειμενική αξία του υπό απαλλοτρίωση ακινήτου. Τα τελευταία έτη και δη μετά την οικονομική κρίση η αξία των ακινήτων άρχισε να υποτιμάται. Σε προηγούμενα έτη η εμπορική αξία ενός ακινήτου ήταν πολύ μεγαλύτερη από αυτήν της αντικειμενικής.
Πλέον, τα οικονομικά αυτά δεδομένα έχουν αλλάξει. Παρατηρούμε ότι σε κάποιες περιοχές της Αττικής η αντικειμενική αξία του ακινήτου είναι ανώτερη της εμπορικής αξίας του αυτού ακινήτου. Πως όμως το δικαστήριο κρίνει την εκάστοτε αξία της αποζημίωσης ενός απαλλοτριωθέντος ακινήτου; Με ποια κριτήρια το πράττει και πως αποφασίζει τελικά την προσωρινή και οριστική τιμή της αποζημιώσεως;
Ας δούμε ενδεικτικά σε κάποιες αποφάσεις πως έκρινε το δικαστήριο την αξία και εν συνεχεία την αποζημίωση ενός υπό απαλλοτρίωση ακινήτου σε μία περιοχή των Αχαρνών : «Η περιοχή του απαλλοτριωθέντος ακινήτου είναι οικιστικά και πολεοδομικά πλήρως διαμορφωμένη και διαθέτει όλα τα δίκτυα κοινής ωφέλειας, ηλεκτροδότησης, τηλεπικοινωνιών, ύδρευσης και αποχέτευσης, σχολικά κτίρια, καθώς και επαρκή και συχνή αστικού συγκοινωνία.» και «Από τα προσκομισθέντα από αμφότερους τους διαδίκους αποδεικτικά στοιχεία, προέκυψε ότι η περιοχή στην οποία ευρίσκεται το απαλλοτριούμενο ακίνητο, χαρακτηρίζεται ως καλή περιοχή. Το απαλλοτριούμενο ακίνητο είναι γωνιακό. Στην γύρω περιοχή υπάρχουν αρκετά εμπορικά καταστήματα, τράπεζες και δημόσιες υπηρεσίες. Η αντικειμενική του αξία ανέρχεται στο ποσό των 221,40 ευρώ ανά τ.μ. σύμφωνα με την Έκθεση υπολογισμού αντικειμενικής αξίας των υπό απαλλοτρίωση ακινήτων της κατά τόπο αρμόδιας Κτηματικής Υπηρεσίας. Με βάση λοιπόν τα αποδεικτικά μέσα που προσκομίζονται στο Δικαστήριο, το Δικαστήριο κρίνει ότι κατά τον χρόνο της συζήτησης της αίτησης η πραγματική αξία της εδαφικής εκτάσεως που απαλλοτριώθηκε, με τις οικονομικές συνθήκες που υπάρχουν, χωρίς να υπολογιστεί η τυχόν ανατίμηση ή υποτίμηση της, λόγω της εξαγγελίας της απαλλοτρίωσης, της αξίας που έχουν κατά τον κρίσιμο χρόνο παρακείμενα και ομοειδή ακίνητα, η οποία προσδιορίζεται κυρίως από την αντικειμενική τους αξία και κατά συνέπεια πλήρης αποζημίωση, δηλαδή εκείνη, με την οποία μπορεί να αντικατασταθεί το απαλλοτριούμενο ακίνητο με άλλο ισάξιο, ανέρχεται στο ποσό των 220 ευρώ ανά τ.μ.»
Παρατηρούμε λοιπόν πως το δικαστήριο εξετάζει την τοποθεσία του ακινήτου καθώς και τον περιβάλλοντα χώρο του (αν υπάρχουν, σχολεία, μέσα μαζικής μεταφοράς, καταστήματα κ.ο.κ.) καίριο όμως ρόλο για τον προσδιορισμό της προσωρινής ή οριστικής τιμής του ακινήτου διαδραματίζει η αντικειμενική αξία του ακινήτου. Συνεπώς, η αντικειμενική αξία ενός ακινήτου, η οποία καθορίζεται από το Υπουργείο Οικονομικών λαμβάνεται υπόψη κατά τον υπολογισμό της αποζημίωσης του ακινήτου λόγω απαλλοτρίωσης και συχνά η αποζημίωση που θα καθοριστεί από το Μονομελές Εφετείο (προσωρινή τιμή μονάδος) και το Τριμελές Εφετείο (οριστική τιμή μονάδος) αντίστοιχα, ταυτίζεται με την αντικειμενική αξία του υπό απαλλοτρίωση ακινήτου.
Τα συστατικά του ακινήτου περιλαμβάνονται στην αποζημίωση από αναγκαστική απαλλοτρίωση του ακινήτου;
Βεβαίως και τα συστατικά του ακινήτου περιλαμβάνονται στην αποζημίωση. Ως συστατικά του ακινήτου νοούνται αφ’ ενός εκείνα που προσδιορίζονται με βάση το γενικό κριτήριο του άρθρου 953 Α.Κ. (σύμφωνα με το οποίο συστατικό είναι το μέρος σύνθετου πράγματος που δε μπορεί να αποχωρισθεί από το κύριο πράγμα χωρίς βλάβη δική του ή του κυρίου πράγματος ή χωρίς αλλοίωση της ουσίας ή του προορισμού τους ή και των δύο) και αφετέρου εκείνα που θεωρούνται συστατικά από το νόμο (954 Α.Κ.).Αυτά είναι: α) τα πράγματα που συνδέονται στερεά με το έδαφος και ιδιαίτερα τα οικοδομήματα, η απόσπαση των οποίων είναι εξαιρετικά δυσχερής, β) τα προϊόντα του ακινήτου, εφόσον συνδέονται με το έδαφος (π.χ τά, δένδρα, ορυκτά κ.λπ.), γ) το υπόγειο νερό και οι πηγές του, δ) οι σπόροι μετά τη σπορά, ε) τα κινητά που χρησιμοποιήθηκαν για την ανέγερση ενός οικοδομήματος ή συναρμόσθηκαν σ’ αυτό παράρτημα, σύμφωνα με τις διαλέξεις των άρθρων 956 και 957 Α.Κ., είναι το κινητό πράγμα το οποίο, χωρίς να είναι συστατικό του κυρίου πράγματος, προορίζεται για διαρκή εξυπηρέτηση του οικονομικού του σκοπού και τίθεται ήδη σε αντίστοιχη προς το σκοπό αυτό τοπική σχέση με το κύριο πράγμα. Κατά τη διάταξη 955 του Αστικούς Κώδικα δεν θεωρούνται συστατικά του ακινήτου πράγματα που έχουν συνδεθεί με το έδαφος για παροδικό μόνο σκοπό.
Στον κτηματολογικό πίνακα και στο κτηματολογικό διάγραμμα της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης πρέπει να περιλαμβάνονται και τα συστατικά του υπό απαλλοτρίωση ακινήτου, προκειμένου το δικαστήριο να ορίσει τιμή προσωρινής ή οριστικής τιμής αποζημίωσης και για αυτά. Σε περίπτωση που το κτηματολογικό διάγραμμα ή ο κτηματολογικός πίνακας δεν περιέχουν τα συστατικά του ακινήτου που απαλλοτριώνεται και το δικαστήριο δεν ορίσει αποζημίωση για αυτά, ο ιδιοκτήτης δύναται να ασκήσει αγωγή αποζημίωσης για την αξία των συστατικών στα διοικητικά δικαστήρια.
Η αναγκαστική απαλλοτρίωση της κυριότητας του ακινήτου επιφέρει αυτοδικαίως και την απαλλοτρίωση κάθε κτίσματος, κατασκευής και δέvδρου που υπάρχει πάνω σε αυτό και κάθε άλλου συστατικού του πράγματος, κατά τα άρθρα 953 και επόμενα του Αστικού Κώδικα, ανεξάρτητα από τη μνεία τους στην απόφαση κήρυξης της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης ή στο κτηματολογικό διάγραμμα ή στον κτηματολογικό πίνακα.
Σύμφωνα με το άρθρο 4 του Κώδικα Αναγκαστικών Απαλλοτριώσεων Ακινήτων: «Το εύρος της απαλλοτριούμενης έκτασης προσδιορίζεται από τις οριογραμμές της απαλλοτρίωσης και περιλαμβάνει όλα τα ιδιωτικά ακίνητα που βρίσκονται εντός αυτής, είτε έχουν εξ αρχής καταγραφεί ως ιδιωτικά και αποζημιούμενα στον οικείο κτηματολογικό πίνακα και το διάγραμμα της κήρυξης είτε διαπιστωθεί η ιδιότητά τους ως ιδιωτικών, μεταγενέστερα της κήρυξης και καταγραφούν ως αποζημιούμενα σε διορθωτικό κτηματολογικό πίνακα και διάγραμμα, μέχρι την κατάληψη αυτών και σε κάθε περίπτωση εντός τεσσάρων (4) ετών από την κήρυξη της απαλλοτρίωσης ύστερα από υποβολή αιτήματος παντός ενδιαφερομένου.»
Σύμφωνα με απόσπασμα σχετικής απόφασης: «Για την συντέλεση της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης, απαιτείται η προηγούμενη καταβολή πλήρους αποζημίωσης, η οποία, πέραν της αξίας του ακινήτου, περιλαμβάνει και την αξία των κατ’ άρθρων 953 του ΑΚ συστατικών του, τα οποία, κατά ρητή πρόβλεψη τόσο του άρθρου 2 του ν.δ/τος 797/1971 όσο και του δη ισχύοντος άρθρου 4 του ν.2882/2001, που αναφέραμε παραπάνω, συναπαλλοτριώνονται αυτοδικαίως, ακόμη και αν δεν έχουν περιληφθεί ρητά στην απόφαση με την οποία κηρύχθηκε η απαλλοτρίωση (ΣτΕ 1634/2017, 265/2013, ΑΠ 300/2009, 1543/2003, 1112/1995 κ.α.)» Κατά συνέπεια, το κτηματολογικό διάγραμμα καθώς και ο κτηματολογικός πίνακας που συντάσσονται κατά τη διαδικασία της αναγκαστικής απαλλοτρίωση επιβάλλεται να απεικονίζουν την αληθινή κατάσταση του υπό απαλλοτρίωση ακινήτου και να ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα.
Συνεπώς, στην περίπτωση που τα αρμόδια διοικητικά όργανα τα οποία συνέταξαν τον κτηματολογικό πίνακα, παραλείψουν να συμπεριλάβουν σε αυτόν τα συστατικά του ακινήτου που απαλλοτριώθηκε, με αποτέλεσμα το δικαστήριο να μην καθορίσει αποζημίωση για αυτά, ο δικαιούχος σε αποζημίωση δύναται σύμφωνα με το άρθρο 105 του ΕισΝ.Α.Κ. να ασκήσει αγωγή ενώπιον του αρμόδιου Διοικητικού Πρωτοδικείου, ζητώντας το ποσό της αξίας των εν λόγω συστατικών (ΣτΕ 1634/2017).
Εν κατακλείδι, δέον να αναφερθεί πως όλα τα προαναφερθέντα για τα συστατικά του υπό απαλλοτρίωση ακινήτου ισχύουν και στην περίπτωση λάθους στην αναγραφή του εμβαδού, του όγκου καθώς και των άλλων προσδιοριστικών στοιχείων της αξίας ακινήτου, των κτισμάτων και των κατασκευών εις αυτό
